房地產在投資領域裡佔有一席之地,確實也不少人因為購置房地產而致富,尤其是老一輩的人,都告誡子女“有土斯有財”的觀念。只是房地產沉寂了十幾年,直到最近幾年也漲了一波,現在是否高點眾說紛紜。我們也趁此機會討論一下,房地產投資的效益及風險。只不過,房地產投資有兩種,一種是屬於較投機型的投資客,就是看好房地產會再上漲,做短線操作;另一種是屬於長期投資型的,當有閒錢時買房地產收租金,等待房價上漲。投機型的投資方式非我專長,本文討論的是長期投資的效益。
如何計算報酬率
任何投資最重要的當然是投資報酬率,當投資報酬率算出來之後,才有辦法和其他的投資工具做比較:例如股票或債券、看到底哪一種好。問題是每月都有房屋收入以及貸款,而且未來房價又是變動的,所以售屋收入是不確定的,那這樣的報酬率到底怎麼算呀!如果我們把房地產投資的現金流量表畫出來,如下圖一:
圖一
我們發現這現金流量表和債券的現金流量表幾乎如出一轍,唯一不一樣的只是把期末本金換成售屋收入(藍色長條)而已。這樣看就簡單了,我們可以用MIRR(修正後內部報酬率)的觀念來求出年化報酬率。這裡不再詳述年化報酬率怎麼算,有興趣的朋友可自行參考試算表裡面的公式。年化報酬率的意義是說,這投資每年的報酬相當於(同等效果)銀行定存的年利率。例如以一千萬投資房地產五年,得到年化報酬率8%,等同於將這一千萬以8%的年利率放定存的結果。所以年化報酬率非常好用,可以拿來和其他投資工具相比較,而且和期間長短無關,因為已經將報酬率年化了(Normalized)。
下載試算表
注:經網友建議,試算表已更新為第二版,加入貸款部分。
我做了一個試算表方便投資朋友參考,這試算表裡有兩張工作表:投資報酬率(貸款)及投資報酬率(現金)。所有黃色儲存格都和其他試算表的風格一致,可根據個人情況來填入參數。非黃色儲存格部份,不是不能改變數值,但如不了解公式不建議更動。
輸入參數 | 敘述 |
購屋房價 | 房屋的買入價格 |
貸款百分比(%) | 多少比例是貸款買的,例如六成貸款就填60%。填入貸款百分比後,貸款金額會自行算出,貸款金額請勿直接填入數值。而且請不要忘了要輸入百分比符號 |
貸款利率 | 貸款利率,以百分比表示,如3.5% |
每月房租收入 | 房屋的每月出租價格 |
房租再投資報酬率 | 房屋再投資報酬率:收到房租後可投資標的之年報酬率。這報酬率每個人都不一樣的,必須根據個人狀況填入。如果你會投資股票基金及債券基金組合,6% ~ 10%是合理的。如果你只會定存,你只能填個2% ~ 5% |
屋價變化幅度 | 填入房屋價格的變動百分比 |
投資報酬率(現金)工作表
此工作表適合現金投資者,當你把上述資料填入黃色儲存格後,工作表便會自動算出年化報酬率及投資終值。這張表如何閱讀呢?每一行代表未來房價變化的結果,以原來房價的百分比來表示,100%代表售屋收入和購入成本一樣沒有改變,150%表示售屋收入是購入成本的1.5倍,例如當時1,000萬買的房子以1,500萬賣掉。同理,80%就是售屋收入只有購入成本的八折,賠錢賣的意思。每一列表示投資年限,以年為單位。
舉個例子來說,李來富五年前以現金1,000萬購入房屋一棟,每月以租金25,000元出租,每月收到的租金再購買年息5%的債券,今年以1,400萬賣掉該房子。那麼該項投資的年化報酬率是多少呢?將購屋房價填入1,000萬,每月房租填入25,000,房租再投資報酬率填入5%,得到下表(圖二):
圖二
因為房屋五年以後以原來房價的1.4倍售出,所以應該看140%那一行,及五年那一列的資料,結果是年化報酬率為9.38192%。要注意的是這不是累積報酬率喔,這是說和1,000萬存銀行年息9.38%的定存,存五年的結果是一樣的。下面列出1,000萬存5年定存的結果:
第一年10,000,000 x 1.093819 = 10,938,192
第二年10,938,192 x 1.093819 =
11,964,404
第三年11,964,404 x 1.093819 = 13,086,895
第四年13,086,895 x
1.093819 = 14,314,696
第五年14,314,696 x 1.093819 = 15,657,689
所以說,這房地產投資的總收入是售屋收入加上房屋租金的再投資收入,總共收入15,657,689元,累積報酬率為((1,5657,689 –
10,000,000)/10,000,000)x100 =
56.6%。為方便投資朋友對照,我也做了一份投資終值表(圖三),對照表中5年及140%的資料,你可以發現同樣是15,657,689。
圖三
投資報酬率(貸款)工作表
投資報酬率(貸款)工作表可以計算貸款投資的報酬率。這部分較為複雜,每月雖有租金收入,但還必須按月繳納貸款。這兩者間一進一出,根據金額的不同,每月就會有現金的淨流出或淨流入。而這現金流量的淨值(每月房租減每月貸款之繳款)會以再投資的利率成長,直到房屋賣出。如果每月租金大於貸款月繳款金額,為現金流入所以為正值;如果每月租金小於貸款的月繳款金額,為現金流出所以為負值。
當房屋售出時,淨所得必須將售出屋款扣除房屋貸款餘額以及每月淨現金的終值。為了讓讀者更清晰了解,我將每個部份都拆成獨立的欄位。當讀者把投資條件設定完後,只需要再輸入“屋價變化幅度”就可以觀看結果了。屋價變化幅度的值和現金投資一樣,如果賣出的房價為當初買入時的1.6倍,就輸入160%;如果賣出的房價為當初買入時的八成,就輸入80%。
圖四
當你將屋價變化幅度設定成160%後,就會顯示屋價變化(160%)的結果,而且此幅度大小則自行設定,來反覆觀察房價變動對報酬率的影響。
如果貸款百分比的值設定為0,結果會和現金投資一樣。
投資探討
現金投資
有了試算表,可以根據所得資料做一些投資方向的探討。從以前房地產的漲幅來看,房價成長60%是相當可預期的,只是多久會達成而已。一般說來房價至少會依物價指數來調整。我們就可以鎖定未來房價160%那一欄來探討,我們知道愈早達到此漲幅的,年化報酬率愈高。第一年達成目標(49.91%)和第二年達成目標(25.7%),兩者差距頗大。但似乎愈久達成,年化報酬率愈趨向於穩定(5%左右)。不錯!房屋價格的漲幅對短期的報酬率貢獻極大。但當時間拖長後,租金再投資所得佔整體收入的比例就愈來愈大了。這就是為什麼投資時間愈長,年化報酬率愈穩定了。所以長期投資行為,房屋漲幅對報酬絕對有幫助,但不要忘了租金的再投資也扮演著要角。
圖五是以現金投資,屋價漲幅160%那一欄所畫出來的年化報酬率,我們可以看出如果屋價兩年漲了60%,年化報酬率相當25.7%。隨著時間增長,如果十年才漲60%的話,年化報酬率也還有6.89%喔,雖然越久達到這目標,年化報酬率就愈低,但也趨近於穩定的5%,好像也不比定存差哩。根據這試算表,相信讀者已可以運用個人的睿智,自行判斷是否可以投資房地產了。
圖五
槓桿投資
槓桿投資就是只用部分現金,其他以貸款的方式去投資的一種方式。槓桿投資會放大投資報酬率的幅度。如果房價漲20%,槓桿投資的報酬率會遠大於現金投資的報酬率。相同道理,如果房價跌了,槓桿投資的跌幅也會比全額現金投資來得大。
為簡化問題,暫時不考慮租金收入及貸款。例如投資標的為1,000萬的房地產,如果我們只拿出400萬,其他600萬貸款,這就相當用400萬的本,承擔1,000萬投資標的之變動。如果房價升20%到1,200萬,等於淨賺200萬。現金投資者因為投入1,000萬資金,所以只得到20%
[(200/1000)x100%]之報酬率。但是貸款投資者只投資400萬,所以得到50%
[(200/400)x100%]之報酬率。反之跌了20%,房價只剩800萬,淨損200萬。現金投資者損失了20%,可是貸款投資者卻損失50%。
如果投資期長,又有租金收入及貸款支出時,就不那麼單純了,需要工具來計算了。利用所提供的試算表來評估。以相同例子來說明,1,000萬房子,如果頭期款只付400萬,其他600萬向銀行貸款20年利率3.5%。如果設定未來房屋漲60%是可預期的,只是多久會達到而已。我們就把“屋價變化幅度”設定為160%,來觀察其結果(圖六)。
圖六
我們可以看出如果屋價兩年漲了60%,年化報酬率就相當於47.64%。隨著時間增長,如果十年才漲60%的話,年化報酬率也還有10.12%,即使20年才達到這漲幅也還有5.49%。所以可以看出同樣1,000萬的標的、同樣60%的漲幅,現金投資和貸款投資的年化報酬率卻是截然不同。但是千萬要記得,如果房價並不如預期的漲幅,而且是下跌的話,那可是如雪上加霜。
圖七是同樣1,000萬的標的,貸款60%但是房價只跌了20%的結果,可以看到這幅度是不小的。所以貸款投資房地產是會加劇報酬率的波動的。俗語說得好:水可以載舟也可以覆舟,貸款投資就像兩面刀,不可不謹慎為之。
圖七
下表為各個不同狀況之比較:
達成目標年度 | 現金投資 (屋價漲60%) | 貸款60% (屋價漲60%) | 貸款60% (屋價跌20%) |
2年 | 25.70% | 47.64% | -29.91% |
10年 | 6.89% | 10.12% | -3.1% |
20年 | 4.84% | 5.49% | -0.03% |
房屋自住
當然房屋自住型的貸款考量情況又不一樣,因為有住屋的需求,現金又沒那麼多,如果不貸款買屋,就得額外支付租金。所以與其支付租金還不如付貸款,這和純粹以投資觀點來看是不一樣的。
參考文件
文章轉載自http://www.masterhsiao.com.tw/RealEstate/RealEstate.htm